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商办公寓大甩卖不只是供应过剩

时间:11-16 来源:最新资讯 访问次数:63

商办公寓大甩卖不只是供应过剩

【环宇杂谈】说白了,规划蓝图、建成的商办、公寓就是给地价、房价“抬轿子”的。李宇嘉近日,有一个朋友咨询我,某知名房企开发的商业广场,商业铺位和办公楼三至五折售卖,可不可以买?无独有偶,近期笔者线下踩盘时发现,很多二三线城市商铺、写字楼都在大尺度打折销售,甚至很多公寓类产品沦为“营销赠品”了,有的“买一套住宅,直接送一套公寓”。目前,很多城市商办、公寓在售库存的消化周期在5年以上,甚至10年都卖不完。记得在2016-2018年,全国楼市一片风生水起,不限购的商办、公寓的销售价格也水涨船高,卖得相当火,热门项目想买得靠抢。当时宣扬“售后返租”的模式,开发商承担兜底的责任。对业主来说,既能分享物业增值的收益,还能享受隔几年就会涨3%的租金收益。于是,投资商办、公寓的积极性很高,除了个人投资者外,很多大宗买家一下子就入手几十套、上百套。为何现在这类产品沦为弃子?很多人认为是这类产品供应过剩,疫情冲击导致线下开店需求减少。对商办需求量大的一些行业明显回调,比如房地产、金融、互联网大厂和出口等相关行业。此外,前几年活跃的创业创新,近期的热度有所下降等。从表面来看,确实如此,比如笔者所居住的区域,前几年大厂密集,去年据说为节约租金成本,搬到更远的地方了。不过,根本的原因并非是上述供需两端的问题,而是规划层面的问题,或者说城市运营的模式问题。过去,每一个要开发的区域,不管是产业新城、高铁新城、新的CBD或城市副中心等,地方政府都会规划商业、办公、公寓等,都要发展新能源、互联网、生物医药等新兴产业,甚至要引入世界500强。但是,能不能实现规划目标,先放在一边。不过,这一规划蓝图却能让土地卖个好价钱,而宏伟的规划目标也会成为营销的最佳手法,吸引开发商抢地、购房者抢房,地价、房价自然扶摇直上。所以,也就不奇怪,为啥那么多人投资商办和公寓,因为大家都认为,要打造高端的产业、引入高端的企业,商铺和写字楼还怕没人租吗?有招牌靓丽的产业、企业进驻,还怕公寓租不出去?届时租金不涨都难。土地卖出了高价、房子卖出了高价,商办、公寓的规划任务已经完成了大半。至于商办和公寓能不能卖出去,对于地方政府(短期政绩)、开发商(销售业绩)已没那么重要了。因为,规划的溢价已体现在地价和房价上了。说白了,规划蓝图、建成的商办、公寓就是给地价、房价“抬轿子”的。甚至可以说,只要能抬高地价、房价,商办过剩、空置也不是大问题。楼市单边上涨的上半场,住宅销售旺盛创造供不应求的场景,商办和公寓也热销。“规划蓝图+营销噱头”加持下,热度维持了很多年,掩盖了供应过剩。住宅热销、资产涨价且可轻松抵押融资,使得开发商、投资者不在乎空置。笔者就见过,办公楼建好了,承诺先行招商,开发商堂而皇之地造假(写字楼门口挂上引入企业的假牌子),放任其空置,专心卖住宅。进入下半场,不管是住宅热销,还是规划营销,旧的套路都玩不下去了。于是,大面积空置甚至泡沫化的问题开始暴露。比如,第一太平戴维斯数据显示,2023年第三季度深圳甲级写字楼全市空置率创出历史新高。同期,北京、上海、广州同类物业的空置率也分别达到19.5%、19.1%、20.9%,均创阶段性新高。商办、公寓物业“抬轿子”的后果一览无余。既然本来就是用来“抬轿子”的,加上开发商资金链紧张,于是清仓式甩卖,三至五折销售,“买住宅、送公寓”等,就再正常不过了。目前,深圳写字楼的租金、北京公寓的价格,都已经跌回到了12年前,这是去泡沫、去产能的必然结果,未来很多这类产品可能会面临“既卖不出去、也租不出去”的窘境。唯有产业、就业、人气跟上来,才能破解这个局面。(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)本报专栏文章仅代表作者个人观点。

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